Votre bailleur vend : vos droits de locataire
I. La problématique
Votre bailleur vous annonce qu’il vend le logement. Doit‑vous partir, et quand ? Avez‑vous un droit prioritaire pour acheter ? Le tout dépend de la nature de votre bail (nu ou meublé), de la façon dont le bailleur procède (vente “libre” avec congé ou “occupée” sans congé), et du respect de délais stricts. La moindre irrégularité dans la forme ou les délais peut rendre le congé nul ; inversement, l’inaction fait courir un risque majeur de perdre votre droit de priorité à l’achat ou d’être déchu de votre titre d’occupation à l’issue du préavis.
Notre outil vous aide à y voir clair, rapidement. Il identifie automatiquement les textes applicables à votre situation (logement nu, meublé, vente occupée, locataire protégé…) et génère, puis envoie, une mise en demeure personnalisée et juridiquement solide pour faire valoir vos droits dans les délais.
II. Ce que dit le droit
En location nue, lorsque le bailleur veut vendre “libre” de toute occupation, il doit vous délivrer un congé pour vente, à l’échéance du bail, avec un préavis de six mois, par LRAR, acte d’un commissaire de justice ou remise en main propre. Ce congé vaut offre de vente à votre profit pendant les deux premiers mois du préavis, au prix et conditions indiqués.
Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs – article 15 (extraits)
« Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. »
« Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'un commissaire de justice ou remis en main propre… »
« A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués. »
Si le propriétaire envisage de vendre à un prix ou à des conditions plus avantageux pour un tiers, le notaire doit vous notifier ces nouvelles conditions, à peine de nullité de la vente. Certaines ventes à un proche parent échappent toutefois à ce droit de priorité.
Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 – article 15 (extraits)
« Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit […] notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. […] Ces dispositions ne sont pas applicables aux actes intervenant entre parents jusqu'au troisième degré inclus… »
Si le logement a été acheté “occupé”, le nouveau bailleur ne peut pas toujours donner congé immédiatement pour vendre. Selon la date d’échéance du bail, il doit parfois attendre la première reconduction tacite/renouvellement avant de pouvoir délivrer un congé pour vente. En pratique, cela protège votre maintien jusqu’à la prochaine échéance autorisée par la loi.
En location meublée (résidence principale), le bailleur qui ne veut pas renouveler à l’échéance doit le motiver (reprendre ou vendre), avec un préavis de trois mois, à peine de nullité du congé. Le droit de préemption attaché au congé pour vente n’est pas prévu par ce texte pour le meublé.
Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 – article 25‑8 (extraits)
« Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement […]. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué […] »
« Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'un commissaire de justice ou remis en main propre… »
Important : un bailleur peut vendre “occupé” (sans congé). Dans ce cas, vous restez dans les lieux jusqu’au terme du bail et vous ne bénéficiez pas du droit de préemption lié au congé pour vendre.
Arrêté du 13 décembre 2017 (notice d’information jointe au congé)
« Le bailleur peut […] décider de vendre le logement occupé. Dans ce cas, il ne délivre pas de congé au locataire qui ne bénéficie alors pas du droit de préemption accessoire au congé pour vendre. »
Certains locataires bénéficient d’une protection renforcée : à ressources modestes et âgés de plus de 65 ans (ou hébergeant une personne de plus de 65 ans à charge), le bailleur ne peut valablement donner congé qu’en offrant un relogement adapté, sauf exceptions prévues par la loi.
Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 – article 15, III (extrait)
« Le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat […] à l'égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures […] sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert… »
En cas de vente par lots (plus de cinq logements dans le même immeuble, dans certains secteurs), vous pouvez obtenir, à votre demande, la reconduction de votre bail pour disposer d’au moins deux ans d’occupation à compter de la notification du congé pour vente.
Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 – article 11‑1 (extrait)
« Quand ce congé pour vente intervient moins de deux ans avant le terme du bail, la reconduction du bail est de droit, à la demande du locataire, afin de lui permettre […] de disposer du logement […] pendant une durée de deux ans à compter de la notification du congé pour vente. »
Si votre logement est “conventionné” (APL/ANAH), la convention suit le bien en cas de vente : le nouveau propriétaire reste lié aux engagements de la convention.
Code de la construction et de l’habitation – Annexe III à l’article D353‑200 (extrait)
« La convention s'applique de plein droit à tout nouveau propriétaire en cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des logements conventionnés. »
Enfin, un congé frauduleux (prétexte de vente non réel) est pénalement sanctionné.
Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 – article 15, V (extrait)
« Le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d'une amende […] 6 000 € pour une personne physique et […] 30 000 € pour une personne morale. »
Conclusion
Face à une annonce de vente, gardez la main sur le calendrier. En location nue, vérifiez que le congé pour vendre contient le prix et les conditions, la notice obligatoire et qu’il est notifié dans les formes, puis exercez, si vous le souhaitez, votre priorité d’achat dans le délai légal. En meublé, contrôlez le motif et le préavis de trois mois. En vente “occupée”, sachez que vous restez dans les lieux jusqu’au terme du bail. N’oubliez pas les protections renforcées (âge et ressources) et les cas particuliers (vente par lots, conventions APL/ANAH).
Le risque principal de l’inaction, c’est la forclusion de votre droit de priorité et, à l’échéance du préavis, la perte de tout titre d’occupation. C’est précisément pour éviter cela que notre outil automatise deux étapes critiques: une recherche juridique intelligente qui sélectionne, pour votre cas concret, les bons textes applicables; puis la génération et l’envoi d’une mise en demeure personnalisée et fiable, pour contester un congé irrégulier, exiger la régularisation, ou faire respecter votre priorité d’achat. Agir tôt, avec les bons fondements, change l’issue.