VEFA en retard : vos recours et indemnisations
I. La problématique
Vous avez acheté un logement en VEFA, la date contractuelle est passée, les clés ne sont toujours pas remises et les frais s’accumulent. Entre loyers, intérêts intercalaires, garde-meubles et congés reportés, chaque jour compte. Que pouvez‑vous exiger du promoteur ? Faut-il continuer à payer les appels de fonds ? Comment obtenir des pénalités et/ou une indemnisation fiable de votre préjudice ?
La première urgence est de sécuriser votre position juridique. En VEFA, le calendrier de paiement est strictement encadré et le solde ne doit être payé qu’à la mise à disposition du logement. En cas de retard de livraison, vous pouvez rechercher l’exécution forcée (être enfin livré) ou demander la résolution de la vente, assortie de dommages et intérêts si vous prouvez un préjudice. À l’inverse, suspendre un paiement sans base solide peut se retourner contre vous.
C’est précisément là que notre outil fait la différence. En quelques minutes, vous identifiez les textes applicables à votre situation, puis vous générez et envoyez une mise en demeure personnalisée et juridiquement étayée. Agir vite est décisif : sans écrit formel, vous risquez de laisser courir le retard sans faire courir les pénalités, de payer trop tôt, ou de fragiliser vos demandes indemnitaires.
II. Ce que dit le droit
Le droit encadre à la fois vos paiements, la livraison et les conséquences du retard. Quelques règles structurantes s’appliquent directement à votre VEFA.
En matière de calendrier et de remise des clés, le Code de la construction et de l’habitation plafonne strictement ce que le promoteur peut vous demander avant la livraison. Cela vous protège contre les appels de fonds prématurés et vous permet, le cas échéant, de consigner le solde en cas de contestation sur la conformité.
Article R261-14 du Code de la construction et de l’habitation
« Les paiements ou dépôts ne peuvent excéder au total : 35 % du prix à l’achèvement des fondations ; 70 % à la mise hors d’eau ; 95 % à l’achèvement de l’immeuble. Le solde est payable lors de la mise du local à la disposition de l’acquéreur ; toutefois il peut être consigné en cas de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat. »
Concrètement, si la date de livraison est dépassée, aucun solde n’est exigible tant que le logement n’est pas effectivement mis à votre disposition. Et si, le jour de la remise, des non‑conformités sérieuses subsistent, vous pouvez consigner le solde plutôt que de le verser, tout en faisant constater les réserves.
Sur le cœur du retard, le Code civil vous donne un choix clair : forcer la délivrance ou demander la résolution, lorsque le retard vient du vendeur. Cette base légale s’applique aux ventes, donc à la VEFA.
Article 1610 du Code civil
« Si le vendeur manque à faire la délivrance dans le temps convenu entre les parties, l’acquéreur pourra, à son choix, demander la résolution de la vente, ou sa mise en possession, si le retard ne vient que du fait du vendeur. »
À cela s’ajoute le droit à réparation de vos préjudices (loyers ou hébergements provisoires, intérêts intercalaires, frais de garde-meubles, déménagement reprogrammé, etc.), dès lors que le retard vous lèse et qu’il est imputable au vendeur.
Article 1611 du Code civil
« Dans tous les cas, le vendeur doit être condamné aux dommages et intérêts, s’il résulte un préjudice pour l’acquéreur, du défaut de délivrance au terme convenu. »
Prudence toutefois : si vous cessez ou retardez des paiements en dehors du cadre légal ou contractuel, vous vous exposez à une mise en demeure et, en présence d’une clause résolutoire, à des conséquences lourdes. Le Code civil rappelle la rigueur de ces clauses lorsqu’une sommation a été délivrée.
Article 1656 du Code civil
« […] l’acquéreur peut néanmoins payer après l’expiration du délai, tant qu’il n’a pas été mis en demeure par une sommation ; mais, après cette sommation, le juge ne peut pas lui accorder ce délai. »
Enfin, si votre contrat contient des clauses qui neutralisent indûment les pénalités de retard, autorisent des reports indéfinis ou déséquilibrent vos droits, elles peuvent être contestées au titre des clauses abusives, puisque vous contractez en tant que consommateur face à un professionnel.
Article L212-1 du Code de la consommation
« Dans les contrats conclus entre professionnels et consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat. »
En pratique, la combinaison de ces textes vous permet de cadrer les paiements, de réclamer la livraison ou la résolution, et d’obtenir une indemnisation de votre préjudice, tout en écartant les clauses déséquilibrées. Mais ces droits s’exercent efficacement si vous les faites valoir formellement et au bon moment.
Conclusion
Un retard de livraison en VEFA n’est ni une fatalité ni un flou juridique. Le droit fixe le calendrier de paiement, conditionne le solde à la mise à disposition, autorise la consignation en cas de contestation, et vous ouvre le choix entre exécution forcée et résolution, avec indemnisation des préjudices causés par le retard. À l’inverse, des paiements suspendus sans base, des réserves non formalisées ou une inaction prolongée peuvent affaiblir vos demandes.
Pour reprendre la main rapidement, appuyez‑vous sur notre outil. Il identifie instantanément les textes applicables à votre contrat et à votre situation, puis génère une mise en demeure personnalisée, claire et juridiquement fiable, que vous pouvez envoyer sans délai. Vous transformez ainsi un retard subi en dossier solide, structuré et chiffré, prêt à aboutir à une livraison rapide ou à une indemnisation à la hauteur de votre préjudice.