Termites découvertes après achat : que faire ?

Introduction Découvrir une infestation de termites après l’achat d’une maison est une vraie douche froide. Entre l’urgence technique (traiter) et l’enjeu juridique (faire valoir vos droits), il faut aller vite et méthodiquement. Voici, en langage simple, ce que disent les textes applicables et les bons réflexes pour agir.

Les droits en jeu

• Vente d’un bien existant: la garantie des vices cachés

  • Article 1641 du Code civil

    « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. »

  • Délai pour agir: Article 1648 du Code civil

    « L'action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l'acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice. »

• Achat sur plan (VEFA) et livraison d’un immeuble à construire

  • Délais de dénonciation et d’action: Article L262-3 du Code de la construction et de l’habitation

    « Les vices de construction ou les défauts de conformité apparents […] sont dénoncés […] dans un délai d’un mois après cette livraison. L’action en réparation […] peut être intentée dans un délai d’un an après la livraison. »

  • Principe spécifique: Article L261-5 du Code de la construction et de l’habitation (reprenant l’article 1642-1 du Code civil)

    « Le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé […] des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents. Il n’y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s’oblige à réparer. »

  • Renvoi au délai de 2 ans pour certains cas: Article L261-7 du Code de la construction et de l’habitation (rappelant l’article 1648 du Code civil)

Obligations de l’autre partie (vendeur/constructeur) et contexte « zones termites »

• Constructeur d’une maison individuelle: l’arrêté du 27 novembre 1991 rappelle une vigilance particulière en zone termites

  « L’attention des constructeurs est appelée sur le problème du traitement des bois en particulier dans les zones affectées par les termites […] Il leur appartient de se renseigner afin de savoir si la zone est délimitée par un arrêté préfectoral comme infestée par les termites ou susceptibles de l’être à court terme. » Concrètement, en zone délimitée, ne pas prévoir les protections adaptées peut caractériser un manquement technique imputable au constructeur.

• Propriétaire: obligations de lutte contre les termites

  • Article L183-18 du Code de la construction et de l’habitation

    « Un décret en Conseil d’État fixe les sanctions dont sont passibles les propriétaires […] qui n’ont pas satisfait aux obligations […] relatives à la lutte contre les termites et la mérule. » Traduction pratique: ne pas traiter une infestation lorsqu’on y est tenu peut exposer à des sanctions. Il faut donc agir, même pendant le litige.

Que faire, étape par étape

1. Sécuriser et diagnostiquer

• Limitez la propagation (éviter de stocker du bois, isoler les zones atteintes).
• Faites constater rapidement par un professionnel qualifié (constat, devis). Ces preuves seront utiles.

2. Constituer un dossier solide

• Photos datées, vidéos, rapport(s) d’infestation, devis chiffrés, extrait d’arrêté préfectoral si vous êtes en zone termites, contrat de vente ou de construction, procès-verbal de livraison le cas échéant.

3. Identifier le bon cadre juridique et les délais

• Bien existant: garantie des vices cachés (art. 1641 et 1648 du Code civil).
• VEFA: vices apparents à dénoncer dans le mois et action d’un an (art. L262-3 CCH), plus les règles rappelées à l’art. L261-5 CCH.

4. Mettre en demeure le vendeur/constructeur

• Exigez une solution: prise en charge des travaux, réparation, ou accord sur une compensation. Une mise en demeure claire, factuelle et fondée sur les bons textes fait souvent bouger les lignes.

5. Expertise amiable ou judiciaire si désaccord

• En cas de contestation, demandez une expertise judiciaire pour objectiver l’origine et l’étendue des dommages. Article 282 du Code de procédure civile:

  « Dans les autres cas, l’expert doit déposer un rapport au greffe de la juridiction. » Ce rapport technique, contradictoire, pèse lourd devant le juge.

6. Agir en justice dans les délais

• N’attendez pas: passé les délais (1 mois/1 an en VEFA, 2 ans à compter de la découverte du vice en vices cachés), votre action peut être irrecevable.

Les risques en cas d’inaction

• Perte de vos droits: forclusion des actions (art. 1648 du Code civil, art. L262-3 CCH).
• Aggravation et surcoût des travaux (propagation des termites).
• Exposition à des sanctions si les obligations de lutte ne sont pas respectées (art. L183-18 CCH).

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En résumé

• Termites après achat = urgence technique et juridique.
• Identifiez votre cadre (bien existant/VEFA), respectez les délais (1 mois/1 an ou 2 ans), documentez, mettez en demeure, puis, si besoin, faites expertiser et saisissez le juge.
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