Surface Carrez fausse ? Baissez le prix
I. La problématique
Vous avez signé pour un lot en copropriété, la surface “Carrez” indiquée dans la promesse et dans l’acte authentique semblait claire… jusqu’au jour où une nouvelle mesure révèle une superficie inférieure. La question est simple et cruciale : peut-on faire baisser le prix ? Oui, si l’écart est suffisant et si vous agissez à temps.
Dans une vente de lot de copropriété, la superficie privative doit être mentionnée, et une erreur significative ouvre droit à une diminution proportionnelle du prix. Le levier existe, mais il est encadré par des délais courts. L’inaction expose à la déchéance du droit d’agir et ferme durablement la porte à toute restitution. Il est donc déterminant de vérifier précisément la mesure, de cadrer juridiquement votre demande et d’adresser rapidement une mise en demeure solide au vendeur.
C’est précisément là qu’intervient notre outil. Il vous permet d’identifier en quelques minutes les textes applicables à votre situation et de générer puis d’envoyer une mise en demeure personnalisée, juridiquement rigoureuse, pour obtenir l’ajustement du prix sans perdre de temps.
II. Ce que dit le droit
Le cœur du régime dit “Carrez” figure dans la loi de 1965 sur la copropriété. Le vendeur doit mentionner la superficie privative du lot et, en cas d’erreur au-delà d’un certain seuil, supporter une baisse de prix proportionnelle à la moindre mesure. Le texte pose aussi des délais impératifs.
Voici les règles clés issues de l’Article 46 de la loi de 1965. D’abord, l’obligation de mention et la sanction de l’absence de toute mention dans l’acte préalable à la vente :
« Toute promesse unilatérale de vente ou d'achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un lot ou d'une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot. La nullité de l'acte peut être invoquée sur le fondement de l'absence de toute mention de superficie. (...) Le bénéficiaire en cas de promesse de vente, le promettant en cas de promesse d'achat ou l'acquéreur peut intenter l'action en nullité, au plus tard à l'expiration d'un délai d'un mois à compter de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente. La signature de l'acte authentique (...) mentionnant la superficie (...) entraîne la déchéance du droit à engager ou à poursuivre une action en nullité (...) fondée sur l'absence de mention de cette superficie. »
— Extrait de l’Article 46, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
Surtout, la règle clé pour faire baisser le prix en cas d’erreur de surface :
« Si la superficie est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans l'acte, le vendeur, à la demande de l'acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure. (...) Si la superficie est supérieure à celle exprimée dans l'acte, l'excédent de mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix. L'action en diminution du prix doit être intentée par l'acquéreur dans un délai d'un an à compter de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance. »
— Extrait de l’Article 46, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965
Deux points pratiques s’en dégagent clairement. D’une part, la tolérance est de 1/20e, soit 5 % : en-deçà, pas de baisse automatique ; au-delà, la diminution est proportionnelle. D’autre part, le compte à rebours est serré : vous avez un an à compter de l’acte authentique pour agir. Ensuite, il est trop tard.
Le même article précise que certaines surfaces ne sont pas concernées par cette obligation de mention (et donc par ce mécanisme) : caves, garages, emplacements de stationnement, et les lots ou fractions de lots en dessous d’un seuil réglementaire. Là encore, il est utile d’identifier exactement le périmètre légal applicable à votre lot.
Si la vente ne relève pas du régime Carrez (par exemple, une vente “à la mesure” d’un immeuble hors copropriété), le droit commun protège également l’acheteur. Le Code civil prévoit la diminution proportionnelle du prix en cas d’erreur de contenance convenue, avec un délai d’un an pour agir.
« Si la vente d'un immeuble a été faite avec indication de la contenance, à raison de tant la mesure, le vendeur est obligé de délivrer à l'acquéreur, s'il l'exige, la quantité indiquée au contrat ; Et si la chose ne lui est pas possible, ou si l'acquéreur ne l'exige pas, le vendeur est obligé de souffrir une diminution proportionnelle du prix. »
— Article 1617 du Code civil
« L'action en supplément de prix (...) et celle en diminution de prix ou en résiliation du contrat (...) doivent être intentées dans l'année, à compter du jour du contrat, à peine de déchéance. »
— Article 1622 du Code civil
En clair, que vous soyez en copropriété (Carrez) ou en vente “à la mesure”, l’inaction fait perdre le droit à la réduction. D’où l’intérêt d’obtenir rapidement une mesure fiable, de chiffrer la baisse proportionnelle et d’adresser une mise en demeure juridiquement étayée.
Notre outil vous accompagne à chaque étape décisive. Il repère instantanément les textes applicables à votre cas précis, explique leurs effets concrets, puis génère et envoie une mise en demeure personnalisée et fiable au vendeur pour solliciter la diminution de prix, dans le respect des délais.
Conclusion
Une surface Carrez inférieure de plus de 5 % à celle mentionnée dans l’acte ouvre droit à une diminution proportionnelle du prix. Le vendeur ne peut pas exiger un supplément si la surface réelle est supérieure, et l’acheteur ne peut agir que dans l’année suivant l’acte authentique. En cas d’absence de mention de superficie, la nullité peut être demandée, mais seulement dans le mois suivant la vente authentique. Les règles sont protectrices… à condition d’être appliquées à temps.
Pour sécuriser votre demande et maximiser vos chances d’obtenir la réduction due, agissez sans délai. Notre outil identifie pour vous les textes applicables, clarifie vos droits en langage simple, puis formalise et envoie une mise en demeure personnalisée et fiable. C’est le moyen le plus efficace de faire valoir votre droit à la baisse de prix avant l’expiration des délais légaux.