Punaises de lit en location : qui paie et quels recours ?
I. La problématique
Les punaises de lit ne sont pas qu’un désagrément. Elles affectent la santé (démangeaisons, troubles du sommeil, stress), la jouissance normale du logement et… elles coûtent cher à éradiquer. En location, une question revient aussitôt : qui paie et quels sont vos recours si l’autre partie ne bouge pas ?
Le droit répond clairement sur l’essentiel. Le bailleur doit remettre et maintenir un logement « décent », c’est-à-dire notamment exempt d’infestations. Le locataire, lui, doit signaler immédiatement le problème, laisser l’accès au logement et suivre les consignes de traitement. En cas d’inaction, les conséquences peuvent être lourdes, tant pour le bailleur (sanctions, suspension du loyer dans certaines situations, hébergement ou relogement à sa charge) que pour le locataire (impossibilité de cesser de payer sans décision de justice, infestation qui s’aggrave).
Pour y voir clair rapidement et agir efficacement, notre outil vous accompagne à chaque étape: d’abord pour repérer les bons textes applicables à votre situation, ensuite pour générer et envoyer une mise en demeure personnalisée et solide juridiquement.
II. Ce que dit le droit
La règle de base est celle de la décence du logement. Le législateur l’a formulée sans ambiguïté.
Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs — article 6
« Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites […] »
Concrètement, le traitement contre les punaises de lit relève de cette obligation de décence. Le bailleur doit organiser les mesures nécessaires et veiller au maintien d’un logement conforme pendant toute la durée du bail. De son côté, le locataire doit coopérer activement.
Arrêté du 29 mai 2015 relatif au contenu de la notice d’information annexée aux contrats de location
« Au titre de ses obligations en matière de décence du logement, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites. […] En cas d'infestation du logement en cours de bail, […] le locataire est invité […] à contacter immédiatement le bailleur afin de lui demander de procéder au traitement des lieux ou s'entendre avec lui pour sa prise en charge financière. En cas de désaccord ou de silence du bailleur, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation. Le locataire doit permettre l'accès aux lieux loués pour les travaux nécessaires à la désinsectisation […] »
En pratique, il faut agir vite. Prévenez immédiatement le bailleur par écrit et conservez les preuves (photos, constats, échanges). Ne cessez pas de payer le loyer de votre propre initiative, sauf décision de justice ; c’est un point essentiel rappelé par la notice d’information. En cas d’inaction du bailleur, une mise en demeure en bonne et due forme est le premier levier pour enclencher les obligations de traitement, puis, si besoin, pour saisir la commission de conciliation ou le juge.
Si l’infestation révèle une situation d’insalubrité grave, l’autorité administrative peut imposer des mesures contraignantes au propriétaire, avec des effets immédiats sur le loyer et l’hébergement des occupants.
Code de la construction et de l’habitation — article L. 511-11
« L'autorité compétente prescrit, par l'adoption d'un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité, la réalisation […] des mesures […] y compris […] l'interdiction d'habiter […] L'arrêté mentionne […] qu’à l'expiration du délai […] la personne tenue de les exécuter est redevable d'une astreinte […] et que les travaux pourront être exécutés d'office à ses frais. »
Dans ces cas, le paiement du loyer peut même être suspendu.
Code de la construction et de l’habitation — article L. 521-2
« Le loyer […] cesse d'être dû pour les locaux visés par un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité […] jusqu'au […] arrêté de mainlevée. Les loyers indûment perçus […] sont restitués à l'occupant […]. »
Lorsque l’occupation devient impossible, le propriétaire doit héberger ou reloger.
Code de la construction et de l’habitation — article L. 521-3-1
« Lorsqu'un immeuble fait l'objet d'une interdiction temporaire d'habiter […] le propriétaire […] est tenu d'assurer aux occupants un hébergement décent […]. […] Lorsqu'un immeuble fait l'objet d'une interdiction définitive d'habiter […], le propriétaire […] est tenu d'assurer le relogement des occupants. »
Autre levier puissant en cas de non-décence persistante lors d’un changement de locataire : le gel des aides au logement.
Code de la construction et de l’habitation — article L. 843-4
« Lors d'un changement de locataire, s'il est […] constaté que le logement n'est pas conforme aux caractéristiques de décence […], l'allocation de logement n'est pas versée […] Durant ce délai, le locataire s'acquitte du […] loyer […] diminué du montant des allocations de logement, […] sans que cette diminution puisse fonder une action du propriétaire […]. »
En résumé, le cadre juridique protège le locataire et responsabilise le bailleur. Le risque principal d’inaction du bailleur, outre la propagation de l’infestation, est l’engagement de mesures administratives (astreintes, exécution d’office), la suspension des loyers et l’obligation d’héberger/reloger. Le risque d’inaction du locataire est de fragiliser ses propres recours: il doit déclarer rapidement, coopérer au traitement et éviter toute « grève de loyer » sans décision judiciaire.
Conclusion
Face aux punaises de lit, la meilleure stratégie est juridique autant que sanitaire. Le bailleur doit fournir et maintenir un logement exempt d’infestations ; le locataire doit alerter immédiatement, laisser intervenir les professionnels et suivre les consignes. En cas d’inaction, la loi prévoit des réponses graduées: mise en demeure, conciliation, puis, si nécessaire, arrêtés d’insalubrité avec suspension des loyers et obligations d’hébergement ou de relogement.
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