Prêt immo refusé : récupérez votre dépôt de garantie
I. La problématique
Vous avez signé une promesse pour acheter un bien immobilier et versé un dépôt de garantie (souvent appelé indemnité d’immobilisation) chez le notaire. Mais la banque refuse votre prêt. Le vendeur affirme qu’il gardera la somme, ou le notaire hésite à la restituer. Que faire ?
Dans ce cas pratique, l’enjeu est simple et crucial : récupérer rapidement votre dépôt, sans frais ni pénalités indus. Deux idées guident l’action. D’abord, le financement est en pratique une condition déterminante de la vente : sans prêt, le projet ne peut pas aboutir. Ensuite, si la condition de financement n’est pas réalisée, vous avez vocation à vous désister sans perdre votre dépôt, à condition d’en apporter la preuve (refus de prêt) et de le notifier utilement.
L’inaction comporte des risques concrets. La somme peut rester immobilisée pendant des semaines, voire des mois, alors que le projet est tombé à l’eau. Un vendeur de mauvaise foi peut aussi contester, soutenant que vous n’avez pas justifié le refus à temps ou pas de la bonne manière. Il faut donc sécuriser les textes applicables, réunir les justificatifs de refus, et exiger formellement la restitution.
C’est précisément ce que permet notre outil. Il identifie en quelques minutes les normes qui s’appliquent à votre dossier, puis rédige et envoie pour vous une mise en demeure personnalisée, juridiquement solide, au vendeur et/ou au notaire, afin d’obtenir le déblocage du dépôt.
II. Ce que dit le droit
Le droit encadre d’abord la nature même du dépôt versé lors d’une promesse unilatérale de vente et son placement chez le notaire.
- Code de la construction et de l’habitation – Article L. 290-2
« La promesse unilatérale de vente (…) prévoit, à peine de nullité, une indemnité d’immobilisation d’un montant minimal de 5 % du prix de vente, faisant l’objet d’un versement ou d’une caution déposés entre les mains du notaire. »
Concrètement, votre dépôt est détenu par le notaire, à titre de séquestre. Ce n’est pas un “acompte acquis au vendeur” par principe. La question n’est donc pas “si” le vendeur veut bien le rendre, mais “quand” et “sur quel fondement” la somme doit vous être restituée.
Lorsque la condition de financement fait défaut, l’acheteur retrouve un droit de se désister et, avec lui, le droit à restitution des sommes versées. Le Code civil pose clairement la conséquence financière d’un désistement légitime de l’acheteur.
- Code civil – Article 1621
« Dans tous les cas où l’acquéreur a le droit de se désister du contrat, le vendeur est tenu de lui restituer, outre le prix, s’il l’a reçu, les frais de ce contrat. »
Appliqué à l’achat immobilier, cela signifie que si la vente était conditionnée à l’obtention d’un ou plusieurs prêts et que ces prêts sont refusés, vous pouvez vous désister et obtenir la restitution du dépôt (et, selon le cas, des frais afférents). Le notaire, détenteur des fonds, doit alors libérer la somme au profit de l’acquéreur, sur justification du défaut de financement et conformément aux stipulations de l’avant-contrat.
Le droit de la consommation consacre en outre le mécanisme des conditions suspensives lorsqu’un financement repose sur plusieurs prêts. Si vous avez informé vos établissements que vous recouriez à plusieurs financements, l’échec d’un seul d’entre eux suffit à faire tomber l’ensemble.
- Code de la consommation – Article L. 313-37
« Lorsque l’emprunteur informe ses prêteurs qu’il recourt à plusieurs prêts pour la même opération, chaque prêt est conclu sous la condition suspensive de l’octroi de chacun des autres prêts. »
Autrement dit, le refus d’un des prêts fait échouer la condition de financement globale. C’est un point clé à mobiliser si votre plan de financement comportait, par exemple, un prêt principal et un prêt complémentaire.
Enfin, le cadre précontractuel du crédit immobilier rappelle que l’information fournie par la banque avant l’offre n’emporte aucune obligation d’octroi. Le refus n’est donc pas, en soi, une faute de l’acheteur.
- Code de la consommation – Annexe à l’article R. 313-4 (FISE)
« Ce document n’oblige pas [nom du prêteur] à vous accorder un prêt. »
En pratique, votre dossier doit donc montrer, simplement et clairement, que la condition de financement n’est pas réalisée (refus notifié par écrit par le ou les prêteurs). Sur cette base, le vendeur ne peut conserver l’indemnité d’immobilisation, et le notaire doit restituer les fonds.
Conclusion
Prêt refusé ne signifie pas dépôt perdu. Le droit protège l’acquéreur lorsque la vente était subordonnée au financement : dépôt consigné chez le notaire, droit de se désister en cas d’échec du prêt, obligation de restitution à la charge du vendeur. La clé est de prouver le refus et de demander officiellement la libération des fonds.
N’attendez pas si la restitution tarde ou si le vendeur conteste. Plus la somme reste immobilisée, plus le blocage coûte, et plus la situation se crispe. Notre outil vous fait gagner un temps décisif. D’abord, il repère automatiquement les textes qui s’appliquent à votre cas et les met en forme pour vous. Ensuite, il génère et envoie une mise en demeure personnalisée et fiable, pensée pour obtenir la restitution rapide de votre dépôt de garantie auprès du vendeur et du notaire.
Vous avez fait votre part en cherchant un financement et en justifiant le refus. Laissez le droit faire la sienne : faites valoir, clairement et fermement, votre droit à récupérer votre dépôt.