Loyer augmenté en cours de bail: vos recours
I. La problématique
Votre bail est en cours et votre bailleur vous annonce une hausse du loyer « dès le mois prochain ». Entre clause d’indexation, travaux, renouvellement ou logement conventionné, il est difficile de savoir si cette augmentation est légale. Pourtant, en matière d’habitation, les hausses de loyer sont strictement encadrées. En cours de bail, elles ne peuvent intervenir que dans des cas précis et dans des formes déterminées.
La première question à se poser est simple : s’agit-il d’une augmentation « en cours de bail » ou d’une augmentation proposée « au renouvellement » du contrat ? La seconde consiste à vérifier s’il existe une clause d’indexation licite dans votre bail, et, le cas échéant, si elle est correctement appliquée. Enfin, certains logements obéissent à des régimes spécifiques, notamment les logements meublés et les logements conventionnés.
Si vous ne réagissez pas, vous risquez de payer un loyer indûment majoré pendant des mois, puis de découvrir que vous ne pouvez récupérer qu’une partie des sommes versées. C’est précisément pour éviter ces écueils que notre outil vous guide, texte à l’appui, et vous permet d’adresser une mise en demeure personnalisée et fiable au bailleur lorsque l’augmentation n’est pas fondée.
II. Ce que dit le droit
En cours de bail, une augmentation ne peut reposer que sur une clause d’indexation valide. Or le droit encadre strictement ces clauses d’indexation et prohibe certaines indexations automatiques.
Code monétaire et financier – article L112-1
« Sous réserve des dispositions du premier alinéa de l'article L. 112-2 et des articles L. 112-3, L. 112-3-1 et L. 112-4, l'indexation automatique des prix de biens ou de services est interdite.
Est réputée non écrite toute clause d'un contrat à exécution successive, et notamment des baux et locations de toute nature, prévoyant la prise en compte d'une période de variation de l'indice supérieure à la durée s'écoulant entre chaque révision.
Est interdite toute clause d'une convention portant sur un local d'habitation prévoyant une indexation fondée sur l'indice " loyers et charges " […] »
En pratique, cela signifie que, sans clause d’indexation licite et correctement rédigée, une hausse unilatérale du loyer en cours de bail n’est pas possible. Et même en présence d’une clause, ses modalités doivent respecter ces exigences, à défaut de quoi la clause est réputée non écrite.
Au moment du renouvellement, la réévaluation n’est possible que si le loyer est manifestement sous-évalué et selon une procédure précise, avec des délais, des références de loyers comparables et, en cas de désaccord, un passage par la commission de conciliation, puis, si nécessaire, le juge.
Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs… – article 17-2
« I. - Lors du renouvellement du contrat, le loyer ne donne lieu à réévaluation que s'il est manifestement sous-évalué.
[…] le bailleur peut proposer au locataire, au moins six mois avant le terme du contrat […] un nouveau loyer fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables. […]
En cas de désaccord […] l'une ou l'autre des parties saisit la commission départementale de conciliation.
A défaut d'accord […] le juge est saisi avant le terme du contrat. A défaut de saisine, le contrat est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer, éventuellement révisé. […]
II. - Le loyer ne peut pas être réévalué lors du renouvellement du contrat dans les logements de la classe F ou de la classe G […] »
Pour les logements meublés, ce même mécanisme s’applique. La loi prévoit en outre la possibilité d’une majoration convenue à l’avance en cas de travaux d’amélioration expressément prévus au contrat ou à un avenant.
Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989… – article 25-9
« Pour la révision du loyer, les I et III de l'article 17-1 sont applicables aux logements meublés.
L'article 17-2 est applicable aux logements meublés. La hausse du loyer […] s'applique au contrat renouvelé. […]
Lorsque les parties sont convenues, par une clause expresse, de travaux d'amélioration […] le contrat […] peut fixer une majoration de loyer consécutive à ces opérations. »
Dans les zones où s’applique le dispositif d’encadrement, même lorsque le loyer est manifestement sous-évalué, la hausse au renouvellement est plafonnée.
Décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017 relatif à l'évolution de certains loyers… – article 5
« Lors du renouvellement d'un contrat de location, si le loyer est manifestement sous-évalué, la hausse […] ne peut excéder la plus élevée des deux limites suivantes :
1° La moitié de la différence […] ;
2° Une majoration […] égale à 15 % du coût réel des travaux […] »
Pour les logements conventionnés, le loyer suit les règles spécifiques de la convention pendant sa durée, avec une révision annuelle encadrée. Si le loyer pratiqué dépasse le prix conventionnel, le locataire peut obtenir sa correction et le remboursement du trop-perçu.
Code de la construction et de l’habitation – article D353-17
« Le loyer pratiqué […] est, dans la limite de ce loyer maximal, révisé au 1er janvier de chaque année […] Le nouveau loyer est notifié au locataire dans les conditions fixées par la convention. »
Code de la construction et de l’habitation – article L321-7
« Pendant la durée de la convention, […] Si le loyer dépasse le prix fixé par cette convention, le locataire […] peut saisir le juge […] pour obtenir la modification du bail et le remboursement de la fraction des loyers indûment versés. »
Après l’expiration de la convention, le bailleur peut proposer un loyer dépassant le plafond, mais uniquement via une offre de renouvellement formalisée et notifiée au moins six mois avant le terme, selon des modalités strictes.
Code de la construction et de l’habitation – article L321-11-1
« […] le bailleur peut […] notifier ou signifier au locataire une offre de renouvellement […] Cette offre doit être notifiée […] au moins six mois avant le terme du contrat. »
Enfin, si vous avez déjà payé une augmentation injustifiée, n’attendez pas pour agir : vos demandes de remboursement sont limitées dans le temps.
Code civil – article 2224
« Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. »
Conclusion
En cours de bail, une hausse de loyer n’est possible que dans des cas étroitement définis, notamment via une clause d’indexation licite ou, pour certains logements conventionnés, selon la convention. Au renouvellement, la réévaluation obéit à une procédure stricte, avec des plafonds et des délais, et elle est exclue pour les logements classés F ou G. Si la procédure n’est pas respectée, le bail est reconduit aux conditions antérieures. En cas d’inaction, vous risquez de payer trop et de ne pouvoir récupérer que cinq années de trop-perçu au maximum.
Notre outil vous permet d’identifier rapidement les textes applicables à votre situation, de vérifier la validité d’une hausse et d’appuyer votre position avec des références claires. Vous pouvez ensuite générer et envoyer une mise en demeure personnalisée et fiable pour contester l’augmentation et, le cas échéant, demander la restitution des sommes indûment versées. Agir tôt, c’est sécuriser vos droits et rétablir un loyer conforme à la loi.