Loyer augmenté en cours de bail : légal ou abusif ?
Le point clé
En cours de bail, le loyer ne peut pas augmenter “au bon vouloir” du bailleur. Toute hausse doit reposer sur une base prévue par la loi ou le contrat (clause de révision), et respecter des plafonds et procédures strictes. À défaut, l’augmentation est contestable, et vous pouvez demander le remboursement des trop-perçus.
Ce qui peut (vraiment) augmenter
1) Révision prévue au bail
- La révision de loyer pendant le bail repose sur une clause expresse renvoyant à la révision légale (IRL). Pour les meublés, la loi le confirme:
Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 25-9
« Pour la révision du loyer, les I et III de l'article 17-1 sont applicables aux logements meublés. »
En pratique, sans clause de révision conforme, aucune hausse spontanée au cours du bail.
2) Meublés: composante “mobilier” distincte
- En meublé, le bailleur peut ajouter un « prix de location des meubles », encadré et révisable, sans dépasser le loyer.
Code de la construction et de l’habitation, article L442-8-3-1
« En cas de location ou de sous-location meublée, le loyer peut être majoré du prix de location des meubles […] [qui] ne peut dépasser le montant du loyer. Le prix de location des meubles peut être révisé […] »
- Pour des travaux ou équipements supplémentaires expressément convenus, une majoration peut être prévue contractuellement:
Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 25-9
« Lorsque les parties sont convenues, par une clause expresse, de travaux d'amélioration […] le contrat […] peut fixer une majoration de loyer consécutive à ces opérations. »
3) Logement “conventionné” (loyer maximal)
- Si votre logement est conventionné (loyer plafonné par convention), le loyer n’évolue que dans cette limite et selon le calendrier prévu:
Code de la construction et de l’habitation, article D353-17
« [Le loyer] est, dans la limite de ce loyer maximal, révisé au 1er janvier de chaque année […] »
- En cas de dépassement du prix fixé par la convention, vous pouvez saisir le juge et demander le remboursement des trop-perçus:
Code de la construction et de l’habitation, article L321-7
« Si le loyer dépasse le prix fixé par cette convention, le locataire […] peut saisir le juge […] et le remboursement de la fraction des loyers indûment versés. »
Ce qui ne justifie pas une hausse en cours de bail
1) “Loyer sous-évalué”: uniquement à renouvellement, pas en cours de bail
- La revalorisation pour “sous-évaluation” n’est permise qu’au renouvellement, avec références comparables, délais, et plafonds:
Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 17-2
« Lors du renouvellement du contrat, le loyer ne donne lieu à réévaluation que s'il est manifestement sous-évalué. […] La notification [doit intervenir] au moins six mois avant le terme du contrat […] »
- Et la hausse est encadrée:
Décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017, article 5
« [La] hausse […] ne peut excéder la plus élevée des deux limites suivantes : 1° La moitié de la différence […] ; 2° Une majoration […] égale à 15 % du coût réel des travaux […] »
- À noter: la réévaluation est interdite pour les logements classés F ou G au renouvellement:
Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 17-2
« Le loyer ne peut pas être réévalué lors du renouvellement du contrat dans les logements de la classe F ou de la classe G […] »
2) Travaux en cours de bail
- Sauf clause expresse convenue (meublés) prévoyant une majoration, des travaux ne permettent pas d’augmenter le loyer en cours de bail. À défaut, le débat se fait au renouvellement, avec plafonds (voir ci-dessus).
Encadrement des loyers: le risque de sanction du bailleur
En zone d’encadrement, un loyer au-dessus des plafonds expose le bailleur à une mise en demeure du préfet (contrat à mettre en conformité, remboursement des trop-perçus), puis une amende:
Décret n° 2019-437 du 13 mai 2019, article 1
« La mise en demeure indique le manquement constaté […] et, le cas échéant, de rembourser les loyers trop-perçus […] ainsi que le montant maximal de la sanction encourue si la mise en demeure reste infructueuse. »
Légal ou abusif ? (récapitulatif)
| Motif d’augmentation en cours de bail | Légalité | Textes clés |
|---|---|---|
| Clause de révision (IRL) prévue au bail | Possible si clause conforme | Art. 25-9 (renvoi à 17-1) |
| Meublé: révision du “prix des meubles” | Possible, plafonnée | CCH L442-8-3-1 |
| Travaux: majoration prévue par clause (meublé) | Possible si clause expresse | Loi 89-462 art. 25-9 |
| “Sous-évaluation” du loyer | Non, seulement au renouvellement | Loi 89-462 art. 17-2; Décr. 2017 art. 5 |
| Logement conventionné: au-delà du plafond | Abusif | CCH D353-17; CCH L321-7 |
| Encadrement des loyers dépassé | Abusif (mise en demeure/amende) | Décr. 2019-437 art. 1 |
Agir vite (et bien)
- Vérifiez votre bail: présence d’une clause de révision et sa formulation.
- Demandez les justificatifs: base de calcul, date, indice, mobilier (en meublé), convention (si logement conventionné).
- Comparez aux textes applicables: renouvellement, plafonds, calendrier, encadrement local.
Sans réaction, vous risquez de payer des loyers trop élevés pendant des mois et de compliquer la récupération des trop-perçus. En logement conventionné ou en zone encadrée, la situation peut exiger des démarches formelles.
Gagnez du temps avec notre outil
- Recherche juridique intelligente: trouvez en quelques minutes les règles qui s’appliquent à VOTRE cas (meublé, conventionné, encadrement, renouvellement…).
- Mise en demeure personnalisée et fiable: générez une lettre adaptée à votre situation, rappelant précisément les textes applicables et exigeant la régularisation (et, le cas échéant, le remboursement des trop-perçus).
Agir tôt, avec les bons fondements juridiques, fait souvent toute la différence.