Logement indécent: vos recours rapides
I. La problématique
Humidité persistante, moisissures, chauffage défaillant, nuisibles, fenêtres qui laissent passer l’air, diagnostic de performance énergétique en classe G… Vous payez un loyer pour un logement qui met en péril votre santé, votre sécurité ou ne correspond pas à un usage d’habitation normal. C’est précisément ce que la loi qualifie de logement « non décent ».
Dans ces situations, le temps joue contre vous. Tant que rien n’est formalisé, rien ne s’enclenche. La priorité est d’identifier les bons textes, de fixer officiellement les manquements et d’exiger la mise en conformité par écrit. La mise en demeure est l’étape clé pour activer rapidement vos droits, documenter vos demandes et, si nécessaire, saisir le juge.
C’est là que notre outil fait la différence. Il vous guide vers les textes applicables et génère une mise en demeure personnalisée et fiable, prête à être envoyée. Vous gagnez un temps précieux, tout en sécurisant vos démarches.
II. Ce que dit le droit
Le socle est clair: le bailleur doit délivrer et entretenir un logement décent, sans risques manifestes pour la santé ou la sécurité, et conforme à un niveau minimal de performance énergétique.
Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 — Article 6
« Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal […] et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. […] Les logements qui ne répondent pas aux critères précités aux échéances fixées sont considérés comme non décents. »
Concrètement, le bailleur doit délivrer un logement en bon état, l’entretenir et en garantir la jouissance paisible. À compter du 1er janvier 2025, un logement classé G n’est plus décent; à partir de 2028, la non-décence s’étend aux classes F et G; en 2034, aux classes E, F et G (hors adaptations prévues pour l’outre-mer).
Si le logement est non décent, l’allocation de logement peut être conservée par l’organisme payeur (CAF/MSA) jusqu’à mise en conformité; pendant ce temps, vous payez le loyer diminué du montant de l’allocation, sans que le bailleur puisse s’en prévaloir pour vous faire partir.
Code de la construction et de l’habitation — Article L. 843-1
« Lorsque […] le logement ne satisfaisait pas aux caractéristiques de décence […], l'allocation de logement est conservée par l'organisme payeur […]. Durant ce délai, le locataire s'acquitte du montant du loyer […] diminué du montant des allocations de logement […] sans que cette diminution puisse fonder une action du propriétaire à son encontre pour obtenir la résiliation du bail. »
Lorsque des réparations urgentes s’imposent, vous devez les laisser faire, mais la loi prévoit une réduction du loyer si les travaux s’éternisent, et même la résiliation si le logement devient inhabitable.
Code civil — Article 1724
« Si […] des réparations urgentes […] durent plus de vingt et un jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé. Si les réparations sont de telle nature qu'elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail. »
En cas d’arrêté d’interdiction d’habiter (ou de travaux qui rendent le logement temporairement inhabitable), le propriétaire doit assurer un hébergement décent, puis, en cas d’évacuation définitive, un relogement et une indemnité.
Code de la construction et de l’habitation — Article L. 521-3-1
« Lorsqu'un immeuble fait l'objet d'une interdiction temporaire d'habiter […], le propriétaire […] est tenu d'assurer aux occupants un hébergement décent […]. A défaut, l'hébergement est assuré […] Son coût est mis à la charge du propriétaire […]. […] Lorsqu'un immeuble fait l'objet d'une interdiction définitive d'habiter […], le propriétaire […] est tenu d'assurer le relogement des occupants […] [et] une indemnité […] égale à trois mois de son nouveau loyer. »
Si des travaux nécessitent votre évacuation temporaire, le bailleur doit vous loger provisoirement.
Code de la construction et de l’habitation — Article D. 353-21
« Pour l'exécution des travaux nécessitant l'évacuation temporaire des lieux, le bailleur doit mettre provisoirement à la disposition du locataire un logement […]. »
Enfin, si un complément de loyer vous a été imposé alors que le logement présente des signes d’humidité, un DPE F ou G, des infiltrations, ou des fenêtres laissant anormalement passer l’air, ce complément est interdit.
Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 (ELAN) — Article 140
« Aucun complément de loyer ne peut être appliqué lorsque le logement présente […] des signes d'humidité […] un niveau de performance énergétique de classe F ou de classe G […] des infiltrations […], [ou] des fenêtres laissant anormalement passer l'air […]. »
En cas de contentieux, le juge peut ordonner rapidement une mesure d’instruction (par exemple, une expertise) pour établir l’ampleur de la non-décence.
Code de procédure civile — Article 144
« Les mesures d'instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d'éléments suffisants pour statuer. »
Conclusion
Un logement indécent n’est jamais une fatalité. Le droit vous protège et fixe des obligations précises au bailleur: mise en conformité, travaux, réduction de loyer en cas de privation, hébergement ou relogement si nécessaire, et impossibilité d’appliquer un complément de loyer dans un logement dégradé. À l’inverse, l’inaction du bailleur l’expose à la conservation des allocations de logement à son détriment et, le cas échéant, à supporter les frais d’hébergement ou de relogement.
La première étape est simple et décisive: formaliser vos demandes par une mise en demeure argumentée et étayée par les bons textes. Notre outil vous accompagne pas à pas pour identifier immédiatement les références applicables et générer une mise en demeure personnalisée et fiable. Vous enclenchez ainsi, sans tarder, les mécanismes légaux qui conduisent à la mise en conformité, à l’ajustement du loyer, ou, si besoin, à une décision rapide du juge appuyée sur une expertise. Agir vite, par écrit et avec les bons fondements juridiques, c’est reprendre le pouvoir sur votre logement.