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Comprendre le cadre légal

Humidité persistante, moisissures, plafonds qui se dégradent… En location, ces problèmes ne relèvent pas que du confort : ils interrogent l’état du logement et les obligations de chacun. Voici ce que prévoient les textes, avec extraits clés.

Mise aux normes du logement (dans l’année qui suit l’entrée)

Article 25 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986
« Si les locaux loués depuis le 23 décembre 1986 ne satisfont pas aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas de l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée, le locataire peut, dans le délai d'un an à compter de la date de prise d'effet du contrat de location initial, demander au propriétaire leur mise en conformité (...).
A défaut d'accord entre les parties, le juge saisi détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution, qu'il peut même d'office assortir d'une astreinte. »

Réparations urgentes et conséquences sur le loyer

Article 1724 du Code civil
« Si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes (...), le preneur doit les souffrir (...).
Mais, si ces réparations durent plus de vingt et un jours, le prix du bail sera diminué (...).
Si les réparations sont de telle nature qu'elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur (...), celui-ci pourra faire résilier le bail. »

Informations utiles dans le bail (travaux passés)

Article 3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989
« Le contrat de location précise : (...) 9° La nature et le montant des travaux effectués dans le logement depuis la fin du dernier contrat de location ou depuis le dernier renouvellement du bail ; »
« Une notice d'information relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs (...) est annexée au contrat de location. »

Urgence ou menace grave: intervention du maire

Article L126-9 du Code de la construction et de l’habitation
« En cas d'urgence ou de menace grave et imminente, le maire (...) demande à la juridiction administrative de désigner un expert (...).
Si le rapport de l'expert constate l'urgence (...), le maire ordonne les mesures provisoires (...) et, si nécessaire, l'évacuation de l'immeuble.
(...) le propriétaire est tenu d'assurer l'hébergement provisoire des occupants (...).
(...) le maire peut [faire exécuter les mesures] d'office et aux frais des propriétaires (...). »

Mauvais usage par le locataire

Article 1729 du Code civil
« Si le preneur n'use pas de la chose louée raisonnablement (...), celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail. »

Vos leviers face à l’humidité et aux moisissures

Demander la mise en conformité dans l’année qui suit votre entrée, si l’état du logement l’exige au regard des caractéristiques fixées par la loi du 6 juillet 1989 (Article 25). À défaut d’accord, le juge peut ordonner les travaux, fixer un délai et même prononcer une astreinte.
Exiger et laisser réaliser les réparations urgentes (Article 1724). Vous devez permettre leur exécution, mais vous pouvez obtenir une diminution de loyer si elles dépassent 21 jours. Si les travaux rendent le logement inhabitable, la résiliation du bail est possible.
Vérifier votre bail: il doit mentionner les travaux passés (Article 3). Utile pour comprendre si des interventions récentes ont déjà été réalisées et sur quoi elles ont porté.

L’urgence: quand la mairie s’en mêle

Si l’humidité ou les moisissures s’accompagnent d’un risque sérieux pour la sécurité des occupants (planchers détrempés, éléments communs touchés, etc.), le maire peut agir très vite. L’expert est désigné sous 24 heures, des mesures peuvent être ordonnées, y compris l’évacuation. Le propriétaire doit alors assurer l’hébergement provisoire, et les mesures peuvent être exécutées d’office à ses frais (Article L126-9 du CCH).

Étapes concrètes pour agir

Relisez votre bail et sa notice: repérez les travaux déjà effectués (Article 3).
Demandez par écrit la mise en conformité et/ou les réparations nécessaires. Pour formaliser et fixer un délai, une mise en demeure est fortement recommandée.
Laissez accéder aux entreprises pour les réparations urgentes (Article 1724).
Si les travaux durent plus de 21 jours, demandez une baisse de loyer. Si le logement devient inhabitable, envisagez la résiliation (Article 1724).
En cas de menace grave et imminente, signalez la situation à la mairie (Article L126-9 du CCH).
Sans accord, saisissez le juge: il peut imposer les travaux, assortir d’une astreinte et se prononcer sur le loyer (Article 25).

Les risques en cas d’inaction

Situation	Texte applicable	Conséquence possible
Travaux urgents > 21 jours	Article 1724 CCiv	Diminution du loyer
Travaux rendant le logement inhabitable	Article 1724 CCiv	Résiliation du bail
Logement non mis aux normes	Article 25 loi 86-1290	Travaux imposés par le juge, possible astreinte; loyer révisé
Urgence/menace grave non traitée	Article L126-9 CCH	Mesures d’office par la mairie, hébergement provisoire à la charge du propriétaire
Usage déraisonnable (locataire)	Article 1729 CCiv	Résiliation demandée par le bailleur

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Recherche juridique intelligente: trouvez en quelques clics les textes applicables à votre situation (comme les articles cités ci-dessus) et comprenez ce qu’ils permettent concrètement dans un cas d’humidité et de moisissures.
Mise en demeure personnalisée et fiable: générez un courrier clair, structuré et adapté à votre cas, pour demander la mise en conformité ou des réparations avec un délai précis. C’est le meilleur moyen de formaliser votre demande et de préparer, si nécessaire, la suite devant le juge.

En résumé: vous pouvez demander des travaux, faire valoir une réduction de loyer si les réparations s’éternisent et, en cas d’urgence, obtenir l’intervention de la mairie. Notre outil vous aide à identifier rapidement les bons fondements juridiques et à passer à l’action, efficacement et en toute sécurité.