Empiétement du voisin : vos recours
Un mur qui déborde chez vous ? Voici la marche à suivre
Vous constatez qu’une clôture, un mur ou un auvent dépasse sur votre parcelle. C’est probablement un empiétement. Bonne nouvelle : vous pouvez agir, simplement et efficacement, pour faire respecter la limite de propriété et, au besoin, obtenir la suppression de l’ouvrage.
Premier réflexe : vérifier précisément la limite
Avant toute chose, objectivez la situation (photos, plans, titres, relevés). En cas de doute, faites mesurer et matérialiser la limite par un professionnel (géomètre). A titre d’illustration, le bornage est classiquement contradictoire et matérialise la limite sur le terrain :
Article 37 (Décret n° 2008-1086 du 23 octobre 2008 relatif à l'immatriculation et à l'inscription des droits en matière immobilière à Mayotte)
« Les opérations de bornage comportent la reconnaissance et la fixation des limites par bornes ou par limites naturelles. En cas de contestations […] le géomètre enregistre les déclarations des réclamants et les réponses des intéressés. »
Cette logique de bornage contradictoire (présence des parties, constat des limites) est un moyen clair et probant de trancher un litige de limite.
Vos droits, simplement
- Laisser ponctuellement passer ou « tolérer » un débordement n’emporte pas renonciation à votre droit de propriété :
Article 2262 (Code civil)
« Les actes de pure faculté et ceux de simple tolérance ne peuvent fonder ni possession ni prescription. »
- Le temps joue toutefois un rôle. Pour éviter qu’une occupation prolongée ne vienne, à terme, nourrir une prétention adverse, il faut faire cesser la jouissance du voisin sur la partie empiétée. La loi précise que priver le possesseur de la jouissance pendant plus d’un an interrompt la prescription acquisitive :
Article 2271 (Code civil)
« La prescription acquisitive est interrompue lorsque le possesseur d'un bien est privé pendant plus d'un an de la jouissance de ce bien soit par le propriétaire, soit même par un tiers. »
- Si l’empiétement vous a causé un préjudice (perte de jouissance, coûts, etc.), votre demande d’indemnisation est une action personnelle qui se prescrit en 5 ans à compter du jour où vous avez connu (ou auriez dû connaître) les faits :
Article 2224 (Code civil)
« Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. »
Et cette prescription ne peut, en principe, dépasser 20 ans :
Article 2232 (Code civil)
« Le report du point de départ, la suspension ou l'interruption de la prescription ne peut avoir pour effet de porter le délai de la prescription extinctive au-delà de vingt ans […] »
Agir pas à pas
- Constater et documenter
- Photos datées, plan cadastral, titre de propriété, constat d’huissier si possible.
- Mesure par géomètre pour objectiver l’emprise.
- Mise en demeure ferme et motivée
- Demandez au voisin de cesser l’empiétement, de retirer l’ouvrage et de remettre en état dans un délai précis.
- Notre outil génère pour vous une mise en demeure personnalisée et juridiquement fiable, appuyée sur les bons textes.
- Négociation ou bornage contradictoire
- Une solution amiable encadrée-écrite évite du temps et des coûts.
- À défaut, la mise en demeure prouve votre diligence et cadre le litige.
- Action devant le tribunal judiciaire
- Demande de suppression de l’empiétement, remise en état, dommages-intérêts et prise en charge des frais.
- Le juge peut condamner la partie perdante à vous rembourser une part de vos frais irrépétibles :
Article 700 (Code de procédure civile)
« Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer […] la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. »
- Exécution et, le cas échéant, permis de démolir
- Si la remise en état implique une démolition, vérifiez si votre commune impose un permis de démolir.
Article L421-3 (Code de l’urbanisme)
« Les démolitions de constructions existantes doivent être précédées de la délivrance d'un permis de démolir […] dans une commune ou partie de commune où le conseil municipal a décidé d'instaurer le permis de démolir. »
- Le juge ordonne la remise en état ; l’exécution matérielle doit ensuite respecter les règles d’urbanisme applicables.
Les délais : pourquoi agir vite
- Interrompre la possession adverse plus d’un an évite qu’elle ne s’installe durablement (voir article 2271 du Code civil cité plus haut).
- Vos demandes d’indemnisation se prescrivent en 5 ans à compter de la découverte des faits (article 2224 du Code civil), avec une limite longue de 20 ans (article 2232 du Code civil).
- Plus vous attendez, plus les coûts et les risques augmentent.
Notre outil, votre atout
- Recherche juridique intelligente
- En quelques minutes, identifiez les textes applicables à votre situation (prescription, frais de justice, règles d’urbanisme en cas de démolition).
- Mise en demeure sur-mesure
- Rédaction claire, adaptée aux faits et aux textes cités, prête à être envoyée.
- Dossiers structurés
- Checklist des pièces, rappels d’échéances, suivi des étapes (constat, bornage, action).
Tableau récapitulatif
| Étape | Objectif | Base légale utile |
|---|---|---|
| Mise en demeure | Faire cesser l’empiétement | Art. 2262 C. civ. (tolérance ≠ renonciation) |
| Interruption de possession | Couper la prescription | Art. 2271 C. civ. |
| Demande d’indemnisation | Réparer le préjudice | Art. 2224 et 2232 C. civ. |
| Frais de procédure | Obtenir une somme au titre des frais | Art. 700 CPC |
| Démolition si nécessaire | Remise en état conforme | Art. L421-3 C. urb. |
En bref, documentez, mettez en demeure, puis faites trancher si nécessaire. Notre outil vous guide de A à Z et sécurise chaque étape, du texte applicable à la lettre qui fait bouger les lignes.