Dépôt de garantie non restitué : vos recours rapides

Ce qui est en jeu

Le dépôt de garantie sert à couvrir d’éventuels impayés ou réparations locatives à votre charge. Mais il ne peut pas tout financer, et son montant est encadré.

• Pour les locations meublées, la loi fixe un plafond clair.

  Article 25-6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : « Par dérogation à l’article 22, le montant du dépôt de garantie exigible par le bailleur est limité à deux mois de loyer en principal. »

• D’autres textes prévoient également un plafond de deux mois dans des régimes spécifiques de logement.

  Article D353-171 du Code de la construction et de l'habitation : « Le bailleur peut demander […] le versement d'un dépôt de garantie qui ne peut être supérieur à deux mois de loyer en principal. »

Surtout, le bailleur ne peut retenir que ce qui lui est dû selon des règles précises: état des lieux comparé, réparations locatives imputables au locataire, et non la simple usure normale du logement.

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Vos preuves clés

L’état des lieux d’entrée et de sortie est la pièce maîtresse: il sert à comparer l’état du logement et à justifier (ou non) des retenues.

Article 3 du décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 fixant les modalités d’établissement de l’état des lieux et de prise en compte de la vétusté: « La forme du document permet la comparaison de l’état du logement constaté à l’entrée et à la sortie des lieux. »

En cas de difficulté à établir l’état des lieux, la loi prévoit une solution impartiale:

Article 57 B de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986: « Si l’état des lieux ne peut être établi […] il est établi par un huissier de justice […] à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire. »

Astuce: récupérez le bail, les deux états des lieux, et toute facture ou devis évoqué par le bailleur. Ces documents seront déterminants pour contester des retenues injustifiées.

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Retenues: faire le tri

Le propriétaire ne peut pas imputer au locataire l’usure normale du logement. La « vétusté » a une définition précise:

Article 4 du décret n° 2016-382 du 30 mars 2016: « La vétusté est définie comme l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement. »

Le locataire doit les réparations locatives et les dégradations dont il est responsable, mais avec des exceptions claires:

Article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989:

• « c) De répondre des dégradations […] à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit […] »
• « d) De prendre à sa charge l’entretien courant […] sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. »

Tableau rapide

Retenue possible	Fondement	Retenue contestable	Fondement
Impayés de loyers/charges justifiés	Obligations du locataire (art. 7, loi 1989)	Usure normale (vétusté)	Décret 2016-382, art. 4
Dégradations imputables au locataire (prouvées par comparaison des états des lieux)	Art. 7, loi 1989 + Décret 2016-382, art. 3	Malfaçon/vice de construction	Art. 7, loi 1989
Menues réparations locatives (hors vétusté)	Art. 7, loi 1989	Dommages dus à force majeure ou faute du bailleur	Art. 7, loi 1989

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Plan d’action rapide

1. Rassemblez vos pièces

• Bail, état des lieux d’entrée et de sortie, justificatifs de paiement, devis/factures évoqués par le bailleur.
• Vérifiez le montant du dépôt par rapport au plafond applicable à votre bail (par exemple meublé: deux mois, art. 25-6 précité).

2. Analysez les retenues

• Comparez les états des lieux: la forme doit permettre la comparaison (décret 2016-382, art. 3).
• Écartez ce qui relève de la vétusté: c’est au propriétaire de l’assumer (décret 2016-382, art. 4).
• Vérifiez que les réparations réclamées ne sont pas dues à un vice de construction ou à la force majeure (loi 1989, art. 7).

3. Exigez la restitution formellement

• Adressez une mise en demeure claire et structurée, récapitulant vos pièces et les textes applicables.
• Notre outil génère pour vous une mise en demeure personnalisée et fiable, en s’appuyant sur les bons textes (loi du 6 juillet 1989, décret du 30 mars 2016, etc.).

4. En cas de refus persistant

• Saisissez la juridiction compétente pour faire trancher le litige et obtenir, le cas échéant, la restitution due. L’état des lieux comparé et la distinction entre vétusté et dégradation seront décisifs.

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Agir vite: pourquoi c’est crucial

• Plus vous attendez, plus il est difficile de contester des retenues (preuves qui s’étiolent, devis non justifiés, interlocuteurs qui changent).
• Un dossier solide dès le départ (états des lieux, textes précis, mise en demeure) facilite un règlement rapide, amiable ou judiciaire.

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Notre outil: simple, rapide, efficace

• Recherche juridique intelligente

  • Vous décrivez votre situation; notre moteur identifie les textes utiles à votre cas (par exemple: loi n° 89-462, art. 7 sur les dégradations et l’entretien; décret n° 2016-382, art. 3 et 4 sur l’état des lieux et la vétusté; loi n° 89-462, art. 25-6 sur le plafond du dépôt en meublé; CCH, art. D353-171 pour certains régimes).
  • Résultat: vous savez précisément sur quoi fonder votre demande.

• Mise en demeure personnalisée et fiable

  • Votre lettre reprend les bons articles, explique clairement les retenues illégitimes (vétusté, malfaçon, etc.) et réclame la restitution du dépôt de garantie.
  • Ton ferme, contenu juridiquement cohérent, prêt à envoyer.

En résumé: fiez-vous aux documents, aux bons textes et à une mise en demeure solide. Si le bailleur bloque, vous avez les leviers nécessaires pour obtenir rapidement ce qui vous est dû.