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Vos droits, tout de suite

Quand le bail prend fin, le dépôt de garantie doit être restitué dans des délais stricts. La règle générale est posée par l’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Article 22 (Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989) — extrait
"Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile."

Si l’état des lieux de sortie est identique à celui d’entrée, le délai est encore plus court :

Article 22 (Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989) — extrait
"Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée (…)"

Et pour mémoire, le montant du dépôt est encadré :

Article 22 (Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989) — extrait
"Lorsqu'un dépôt de garantie est prévu (…) il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal."

Article 25-6 (Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989) — extrait
"Par dérogation à l'article 22, le montant du dépôt de garantie exigible par le bailleur est limité à deux mois de loyer en principal."

Délais, résumé express

Situation	Délai légal
État des lieux de sortie conforme à l’entrée	1 mois après remise des clés
Écarts entre états des lieux	2 mois après remise des clés
Immeuble collectif (charges)	Le bailleur peut retenir jusqu’à 20% du dépôt, puis régulariser après l’approbation des comptes

Article 22 (Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989) — extrait
"Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur (…) peut (…) conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble."

Important : donnez votre nouvelle adresse lors de la remise des clés. À défaut, certaines protections tombent (voir ci-dessous).

Ce que le bailleur peut retenir (et ce qu’il ne peut pas)

Le bailleur ne peut retenir que des sommes "dûment justifiées" (factures, devis, relevés de charges) et uniquement ce qui est dû par le locataire.

Article 22 (Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989) — extrait
"(…) déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées."

À l’inverse, les réparations qui ne sont pas “locatives” (c’est-à-dire qui incombent au bailleur) ne peuvent pas être financées par le dépôt de garantie :

Article 1720 (Code civil) — extrait
"Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives."

Enfin, si l’immeuble est en copropriété, le bailleur peut conserver à titre provisoire jusqu’à 20% du dépôt, mais doit rendre le solde après l’arrêté des comptes (voir tableau ci-dessus).

Sanctions en cas de retard

Si le dépôt n’est pas rendu dans les délais, une pénalité s’applique automatiquement :

Article 22 (Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989) — extrait
"A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile."

Exemple simple : si votre loyer mensuel était de 800 €, la majoration est de 80 € par mois commencé de retard, tant que tout ou partie du dépôt reste dû.

À noter aussi : “en cas de mutation (…) la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur”.

Article 22 (Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989) — extrait
"En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur."

La bonne méthode, pas à pas

Vérifiez le point de départ du délai
- Date de remise des clés (en main propre ou par LRAR).
- Conservez la preuve de remise et l’état des lieux.
- Avez-vous communiqué votre nouvelle adresse ? C’est indispensable.
Demandez les justificatifs
- Toute retenue doit être prouvée (factures, décompte de charges).
- En immeuble collectif : vérifiez si la retenue de 20% est motivée et provisoire.
Relancez à l’amiable
- Un rappel courtois avec les dates et montants suffit parfois à débloquer.
Envoyez une mise en demeure
- Par lettre recommandée avec AR, en citant les textes applicables (notamment l’article 22) et en réclamant la majoration de 10% le cas échéant.
- Notre outil vous prépare une mise en demeure personnalisée, solide et claire.
En l’absence de réponse
- Envisagez une action en justice pour obtenir les sommes dues et la majoration légale.

Ne pas agir, quels risques ?

Perdre du temps et de l’argent (la majoration de 10% ne s’applique pas si vous n’avez pas donné votre adresse, et le bailleur peut tarder).
Laisser s’installer des retenues injustifiées faute de contestation et de demande de preuves.
Accumuler des échanges informels difficiles à faire valoir ensuite.

Pourquoi utiliser notre outil ?

Recherche juridique intelligente
- Nous identifions les textes applicables à votre situation, dans leur version à jour, et vous les présentons simplement (délais, montants, conditions).
Mise en demeure personnalisée et fiable
- Vous générez en quelques minutes une lettre structurée, précise et alignée sur l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 (délais, justificatifs exigés, majoration de 10%), prête à être envoyée en recommandé.

En résumé, faites valoir vos droits sereinement : vérifiez les délais, exigez les justificatifs, réclamez la restitution (et la majoration si nécessaire), et formalisez vos démarches avec une mise en demeure bien construite. Notre outil vous guide à chaque étape.

Dépôt de garantie non restitué : que faire ?