Dépôt de garantie non rendu : que faire ?
I. La problématique
Vous avez rendu les clés, l’état des lieux de sortie est signé, mais votre dépôt de garantie n’est pas revenu. Le bailleur peut déduire des sommes si elles sont dues et dûment justifiées, mais il ne peut ni garder indéfiniment votre argent, ni prétexter des réparations qui ne vous incombent pas. Le cœur de l’enjeu tient à trois points simples : les délais légaux de restitution, la justification des retenues, et la qualité des preuves (état des lieux, quittances, échanges écrits).
Le droit fixe des délais stricts selon la conformité des états des lieux d’entrée et de sortie. Il prévoit une pénalité financière quand le bailleur tarde. Il impose aussi au locataire de communiquer son adresse de départ pour éviter tout prétexte de non‑restitution. En pratique, beaucoup de litiges naissent d’états des lieux lacunaires, de retenues non justifiées ou de charges de copropriété non encore arrêtées. Plus on attend sans agir, plus les preuves se diluent et plus le conflit s’enlise.
C’est précisément là que notre outil vous fait gagner du temps et de la sérénité : une recherche juridique intelligente pour identifier les textes applicables à votre cas, puis la génération et l’envoi d’une mise en demeure personnalisée et fiable afin de déclencher la restitution ou, à défaut, de constituer un dossier solide pour le juge.
II. Ce que dit le droit
Le principe est clair : le dépôt de garantie garantit l’exécution des obligations locatives et doit être restitué dans un délai légal, sous déduction des sommes réellement dues et dûment justifiées. La loi encadre aussi le montant du dépôt selon le type de bail.
Pour les locations meublées, le texte prévoit expressément un plafond différent :
Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 25-6
« Par dérogation à l'article 22, le montant du dépôt de garantie exigible par le bailleur est limité à deux mois de loyer en principal. »
S’agissant de la restitution, les délais et la pénalité de retard sont incontournables. La loi précise que le bailleur doit rendre le dépôt dans un délai maximal de deux mois après la remise des clés, ou d’un mois si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, et que toute retenue doit être justifiée. Elle rappelle aussi que vous devez communiquer votre nouvelle adresse lors de la remise des clés :
Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 22
« Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise (...) des clés (...), déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique (...) l'adresse de son nouveau domicile. »
« Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée (...). »
« A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution (...) résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile. »
Lorsque le logement est situé en immeuble collectif, le bailleur peut conserver, si c’est dûment justifié, une provision plafonnée à 20 % du dépôt jusqu’à l’arrêté annuel des comptes. Le dépôt ne porte pas intérêt et n’est pas révisable pendant le bail. En cas de vente du logement, c’est le nouveau bailleur qui doit vous restituer le dépôt.
La qualité de l’état des lieux est décisive. Il doit être établi contradictoirement à l’entrée et à la sortie. À défaut, certaines présomptions ne peuvent pas être invoquées par la partie qui a fait obstacle à son établissement ou à sa remise :
Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 3-2
« Un état des lieux est établi (...) lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties (...). »
« A défaut d'état des lieux ou de la remise d'un exemplaire (...) la présomption établie par l'article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l'établissement de l'acte ou à sa remise (...). »
Quant à la comparaison entrée/sortie, le code civil rappelle que le locataire doit rendre le bien tel qu’il l’a reçu, sauf vétusté ou force majeure. Autrement dit, l’usure normale ne peut pas justifier une retenue sur le dépôt.
Code civil, article 1730
« S'il a été fait un état des lieux (...), [le preneur] doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue (...), excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. »
La charge de la preuve guide toute discussion : le bailleur doit prouver ce qu’il retient ; le locataire prouve ce qu’il réclame, notamment la remise des clés et la communication de sa nouvelle adresse.
Code civil, article 1353
« Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. »
En pratique, si le dépôt n’est pas rendu dans le délai applicable, adressez sans tarder une mise en demeure. Grâce à notre outil, vous identifiez précisément les textes qui s’appliquent à votre bail et à votre situation (délais, justificatifs exigibles, état des lieux, preuve), puis vous générez et envoyez une mise en demeure personnalisée et fiable. Cet envoi formel crédibilise votre demande, borne les délais et constitue une pièce maîtresse si une action judiciaire devient nécessaire.
Conclusion
Le bailleur doit restituer le dépôt de garantie sous un à deux mois selon les cas, en ne retenant que des sommes réellement dues et dûment justifiées. L’état des lieux contradictoire, la prise en compte de la vétusté et la charge de la preuve encadrent strictement toute retenue. En cas de retard, une majoration de 10 % du loyer mensuel s’ajoute pour chaque mois commencé, sauf si vous n’avez pas communiqué votre nouvelle adresse lors de la remise des clés.
N’attendez pas que la situation se fige. Utilisez notre outil pour repérer instantanément les textes applicables à votre dossier et pour envoyer une mise en demeure personnalisée et fiable. Vous maximisez ainsi vos chances d’obtenir, rapidement et dans le bon cadre juridique, la restitution de votre dépôt de garantie et, le cas échéant, les sommes complémentaires qui vous sont dues.