AG de copro irrégulière : faites annuler les décisions
I. La problématique
Vous sortez d’une assemblée générale (AG) de copropriété au goût amer : convocation tardive, ordre du jour flou, pièces manquantes, ou pire, réunion convoquée par une personne qui n’avait pas qualité pour le faire. Ces irrégularités ne sont pas de simples détails. Elles peuvent entacher la validité des résolutions votées et vous ouvrir le droit d’en demander l’annulation. Le piège, c’est le temps. Le délai pour agir est court, et l’inaction peut rendre vos démarches irrecevables, même si l’AG était manifestement irrégulière.
Dans ce contexte, deux priorités s’imposent. D’abord, identifier précisément les manquements juridiques qui affectent la convocation et le déroulement de l’AG. Ensuite, enclencher rapidement la stratégie adéquate, depuis la mise en demeure jusqu’à la saisine du tribunal, dans les délais requis.
Notre outil vous accompagne sur ces deux volets, en vous donnant en quelques minutes les textes applicables à votre situation et en générant une mise en demeure personnalisée et juridiquement solide pour faire bouger le syndic sans tarder.
II. Ce que dit le droit
Le cadre légal est strict sur qui peut contester, dans quel délai, et sur les règles de convocation/tenue de l’AG.
Pour savoir si vous pouvez agir et quand le faire, le texte central est l’article 42 de la loi de 1965. Il fixe le délai, la qualité pour agir et prévoit la suspension de certains travaux pendant la fenêtre de contestation.
Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis — Article 42
« Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée […] Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d'un mois à compter de la tenue de l'assemblée générale. »
« Sauf urgence, l'exécution par le syndic des travaux décidés par l'assemblée générale […] est suspendue jusqu'à l'expiration du délai de deux mois […] »
« S'il est fait droit à une action contestant une décision […] portant modification de la répartition des charges, le tribunal judiciaire procède à la nouvelle répartition. »
En pratique, vous pouvez agir si vous avez voté contre (opposant) ou si vous n’avez pas pris part au vote (défaillant). Le délai de deux mois court à compter de la notification du procès-verbal (PV), que le syndic doit envoyer dans le mois suivant l’AG. Passé ce délai, vous encourez une irrecevabilité sans examen du fond.
Ce risque est expressément consacré par la procédure civile.
Code de procédure civile — Article 122
« Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour […] la prescription, le délai préfix […]. »
La régularisation n’est admise que dans des cas limités.
Code de procédure civile — Article 126
« Dans le cas où la situation donnant lieu à fin de non-recevoir est susceptible d'être régularisée, l'irrecevabilité sera écartée si sa cause a disparu au moment où le juge statue. »
Cela signifie qu’un vice de “qualité pour agir” peut parfois se corriger, mais pas l’expiration d’un délai de forclusion comme celui de l’article 42.
Au-delà du délai, de nombreuses irrégularités de convocation ou de tenue de l’AG peuvent fonder une action en annulation. Le décret de 1967 encadre avec précision le contenu et le délai de la convocation, l’ordre du jour, les modalités de consultation des pièces et le vote par correspondance.
Décret n° 67-223 du 17 mars 1967 — Article 9
« La convocation contient l'indication des lieu, date et heure de la réunion, ainsi que l'ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération […] Le formulaire de vote par correspondance […] est joint à la convocation. […] Sauf urgence, cette convocation est notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion […]. […] Sous réserve des stipulations du règlement de copropriété, l'assemblée générale est réunie dans la commune de la situation de l'immeuble. »
Une AG convoquée trop tard, sans ordre du jour précis, sans formulaire de vote par correspondance, ou en dehors de la commune de l’immeuble (sauf stipulation contraire) peut être jugée irrégulière.
Autre source d’irrégularité récurrente : la personne qui convoque l’AG doit avoir qualité pour le faire. Le syndic est en principe compétent, mais des dérogations existent en cas de carence du syndic, à des conditions strictes.
Décret n° 67-223 du 17 mars 1967 — Article 8
« La convocation de l'assemblée est de droit lorsqu'elle est demandée au syndic […] Dans les cas prévus […] l'assemblée générale […] est valablement convoquée par le président du conseil syndical […] après mise en demeure au syndic restée infructueuse pendant plus de huit jours. […] À défaut, tout copropriétaire peut […] provoquer ladite convocation dans les conditions prévues à l'article 50. »
Décret n° 67-223 du 17 mars 1967 — Article 50
« […] le président du tribunal judiciaire, statuant en matière de référé, peut […] habiliter un copropriétaire […] à l'effet de convoquer l'assemblée générale. […] Une mise en demeure, restée infructueuse pendant plus de huit jours faite au syndic […] doit précéder l'assignation à peine d'irrecevabilité. »
Si la copropriété est dépourvue de syndic, la convocation relève de l’administrateur provisoire désigné par le juge.
Décret n° 67-223 du 17 mars 1967 — Article 47
« […] le président du tribunal judiciaire […] désigne un administrateur provisoire […] chargé […] de […] convoquer l'assemblée en vue de la désignation d'un syndic […]. »
Enfin, certaines décisions peuvent être prises sans AG, par consultation écrite, mais uniquement à l’unanimité et hors budget/comptes. Une consultation écrite non unanime sur un sujet non autorisé est irrégulière.
Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 — Article 41-12
« […] les décisions, à l'exclusion de celles relatives au vote du budget prévisionnel et à l'approbation des comptes, peuvent être prises à l'unanimité des voix des copropriétaires à l'occasion d'une consultation écrite […]. »
Face à ces textes, agir vite et bien documenté est indispensable. Notre outil vous simplifie la tâche. D’abord, il repère instantanément les dispositions applicables à votre cas (délai de convocation non respecté, ordre du jour imprécis, convocation par une personne incompétente, consultation écrite irrégulière). Ensuite, il génère une mise en demeure personnalisée et fiable pour exiger du syndic la suspension des travaux non urgents, la communication des pièces ou la régularisation, et pour préparer, si nécessaire, la saisine du tribunal judiciaire dans les deux mois du PV.
Conclusion
Une AG irrégulière n’est pas une fatalité, mais votre fenêtre d’action est courte. En qualité de copropriétaire opposant ou défaillant, vous disposez de deux mois à compter de la notification du PV pour saisir le tribunal judiciaire, faute de quoi votre recours encourt une fin de non-recevoir. Les vices de convocation, d’ordre du jour, de délai, de compétence pour convoquer, ou de consultation écrite, peuvent justifier l’annulation des résolutions et, le cas échéant, une nouvelle répartition des charges. Utilisez sans attendre notre outil pour identifier les textes qui s’appliquent précisément à votre situation et adresser une mise en demeure solide, étape clé pour faire respecter vos droits et sécuriser la suite de la procédure.